Йоп!отека

Слушаю разговоры: будет дорожать недвижимость или нет.

Даже писал Ф.Рублеву в дневник.

Не будет! Более того, уже наметилась тенденция к коррекции. Даже лихорадочные усилия по удержанию рынка уже не приносят успеха. А реальных продаж практически нет.
Кое-где просто страшно: стоят пустые дома, окна темные, и никого...
Инвесторы, вишь, не успели вовремя продать, потому как не достроили... Ну, а теперь ни отремонтировать под аренду, ни продать - некому.
Так и висит эта "масса". Стоит только одному реально понизить цену, процентов на 5-10 - начнется "сброс".

Именно поэтому банки сейчас и стараются заманить в ипотеку. ЭТО ЖЕ СПОСОБ ШОРТИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ!!! Вот это меня торкнуло... ну почему я не банк?!

читатель Sergey Toronto 05-12-06 11:52:

Все те, кто захотел навесить на себя это ярмо - уже навесили...

Miker 06-12-06 01:24
думаю, что это верно - ну, по крайней мере вотношении абсолютного большинства. Именно поэтому банки отчаянно стараются заманить оставшихся - чуют, что дальше цены только вниз... а вбухано-то много!

Только вот менеджеры, видимо, никогда не слыхали про то, что есть иные способы извлечения дохода от недвижимости. На любом протяженном тренде (лет пять - семь - двадцать и более) рынок растет, то есть цены увеличиваются. Это следует из основной экономической парадигмы: неограниченный рост потребностей в условиях ограниченного количества ресурсов.

Значит, откат цен - локальный, каким бы он ни был. Допустим, за полгода цены упадут на 25%. Это значит, что для возврата на прежний уровень понадобится рост на ~33%. При средних темпах 10% в год все вернется через 3 года, а через 5 лет - будет прибыль. За это время можно было бы получать деньги, либо увеличивать стоимость жилья, если сдавать в длительную аренду (скажем, на 10 лет), с минимальным арендным платежом или вообще бесплатно, при условии, что арендатор будет осуществлять ремонт.

В среднем ремонт 1 кв. м. обходится в сумму порядка 350 баксов (хороший ремонт) или 200 - 220 (среднего качества). Могу не очень точно называть эти цифры, потому что им около года.

Квартира в 100 квадратов, таким образом, это 20 тыс. вложений. С учетом всяко-разно и прочая - пусть 24 тыс.
Делим 24 тыс. на 48 мес. = 500 баксов в мес. То есть, если ты берешь квартиру на 4 года в аренду, то либо платишь по 500 в месяц живешь в "голых стенах", либо вкладываешь в ремонт эту сумму, и 4 года живешь бесплатно, а потом имеешь преимущественное право выкупа. Или 8 лет - живешь за 250 монет. Можно даже немного поднять ставки, пусть будет 480 за квадрат (это уже очень хороший ремонт). Тогда 48/48 = 1000 в мес. Плати 500 и чини, живи 8 лет.

Примерно такая схема.
Банк имеет: рост стоимости инвестиционного объекта, обусловленный улучшением его качества (квартира с отделкой стоит куда дороже).
Арендатор имеет гарантированный банком договор аренды и экономит на арендных платежах, вкладывая свои силы в ремонт.

Все довольны, и никакого кризиса.
Когда цены вновь вырастут, банк сможет продать эту квартиру тому же арендатору, например, за более интересные деньги... Либо другому. Об этом, разумеется, первый будет знать. но, поскольку первый и сам там будет жить немалое время, он наверняка будет делать ремонт достаточного качества; хотя, конечно, без изысков.

А теперь представим, что у людей есть время, но нет денег. Они вкладывают свое время и силы в ремонт, очень сильно тем самым экономя свои деньги... которые, скажем, кладутся в тот же банк и там работают. Или закладываются в ипотеку...

Короче, чую я, что сейчас начнется похожая программа.

читатель Sergey Toronto 05-12-06 11:52:

А как инфляция вписывается в твою схему?

Miker 06-12-06 01:24
Можно ввести инфляционный индекс. А можно и забить на нее - поскольку она в качестве одной и той же величины присутствует в обеих частях расчета, и справа от знака равенства, и слева...