Фундаментальная биржа

Размышлял о рынке жилья.
Пришел к интересным мыслям. Например, что ипотечные ценные бумаги не обязательно должны быть сплошь облигациями. Вполне, например, допустимо выпустить срочные инструменты типа фьючерсов и опционов.

Как это выглядит?

Представим себе стандартизированный квадратный метр жилья. В стандарт входит: обеспечение теплом, водой, электричеством и связью. Понятно, что для разных мест этот стандарт будет использоваться с применением коэффициентов... это даст дополнительную ликвидность.

Кому это надо? Представим себе человека, у которого есть возможность откладывать 500 долларов в месяц, но нет возможности получить ипотеку или кредит. Это довольно большой сегмент. И у этого человека есть предположение, что в бдущем он заработает довольно много. Стартап у него, например. Или выслуга лет. Или просто годовые бонусы.

Этот человек может покупать опцион call, в котором устанавливается стоимость квадратного метра стандартного жилья, скажем, в 2200 долларов. Покупает он его за 100 баксов на квадрат, таким образом, он фиксирует себестоимость жилья для себя в районе 2300 баксов/квадрат.

Когда он получает большую сумму денег, он предъявляет опцион на специализированной бирже к исполнению, и ему продают по 2200 некоторое количество стандартных метров - уже в готовом доме, или в строящемся, или где цена подойдет.

В чем выгода покупателя? Фикс цен.
В чем выгода продавца опиона? Дополнительные финансы на этапе выпуска. А дальше уж он позаботится, чтобы себестоимость этого жилья не была выше стоимости квадрата, зафиксированного в опционе. Потом, опцион - инструмент срочный, то есть по истечении некоторого срока он просто-напросто заканчивается. Если человек, покупавший опцион, к этому моменту не может предъявить деньги к оплате квадратных метров, то опцион прекращает существование или же продается (хотя бы за день) на бирже, где обращается подобная вещь. Стало быть, есть определенное количество опционов, которые не будут исполнены. Это чистая прибыль продавца опциона, которая конвертирует в деньги ожидания покупателя.

Put-опцион фиксирует тогда цену продажи. Например, хозяин квартиры уезжает в другое место работать. Цены на недвижимость падают. И он встает перед дилеммой: то ли продавать квартиру прямо сейчас, то ли оставить ее в аренде, а продать позже. Но как будут меняться цены - никто не знает. Могут упасть очень сильно. На 10%, например - и такое падение не будет компенсировано арендной ставкой.
Тогда владелец квартиры покупает опцион PUT, где фиксируется его право продать свои квадратные метры по некоторой цене, сдает квартиру и спокойно уезжает. Через год, если цены ушли ниже, он реализует опцион. А если нет - ну он все это время жил спокойно, не боясь падения цен.

Выгода продавца опциона в этом случае - дополнительные источники финансирования, которые он может инвестировать в проекты, а также все нереализованные опционы. едь хозяин квартиры все это время не беспокоился насчет цен. А спокойный сон стоит денег, верно?

Естественно, что сроки таких опционов должны быть несколько более длинными, чем у опционом, скажем, на акции - за счет более низкой ликвидности.

Само собой, что должен быть специализированная организация, которая будет заниматься обращением таких опционов, контролем их обеспечения и котировками. Биржа или отдел на действующей бирже.

В чем плюс подобной системы вообще? Рынок недвижимости устаканится. Раздвижение сроков обязательств привнесет определенный позитив.

единственный действительно сложный момент - это коэффициенты. Может быть, ввести опционы типа "опцион на коэффициент "консьержка" или "опцион на коэффициент "домофон"?